Expertka: Nemovitosti se dají výhodně nakoupit v zahraničí, a to i na hypotéku

Co vede Čechy k nákupu nemovitostí v zahraničí?
Pandemie covidu-19 omezila možnosti cestování do zahraničí. Ale když v zahraničí vlastníte nemovitost, můžete jet k moři kdykoli a bez větších komplikací. A pak je tu zájem ochránit úspory před inflací. Pokud jsou ceny nemovitostí v Česku příliš vysoko, některé z tuzemských investorů do nemovitostí to přimělo poohlédnout se po možnostech v zahraničí.

Ceny nemovitostí rostou v celé Evropské unii. Potvrzují to vaše zkušenosti?
Ano, ceny nemovitostí v Evropě rostou. Zatímco ale například jen za letošní první čtvrtletí ceny bytů rostly v celé EU o 1,7 procenta, v Česku to bylo o 4,6 procenta. Nejnižší nárůst ceny nemovitostí pak stále vykazuje Španělsko. Tam byty zdražily v prvním čtvrtletí o 0,4 procenta.

Lze využít pro nákup nemovitosti v zahraničí hypotéku?
Ano, lze. Jednou z podmínek je dostatečná bonita a druhou podmínkou je ručit nemovitostí na území Česka. Banky pak posuzují udělení hypotéky i podle jednotlivých zemí, kde je nemovitost pořizována. Také je ale třeba říci, že ne všechny banky umí poskytnout hypotéku za účelem koupě nemovitosti v zahraničí. Sice se prezentují, že umí zafinancovat koupi nemovitosti v zahraničí, ale reálně musí klienti využít americkou hypotéku. Jde o úvěr na cokoliv se zástavou, kde jsou mnohem vyšší sazby než u klasické účelové hypotéky.

Jak se liší americká hypotéka od klasické hypotéky?
Peněžní prostředky z klasické hypotéky musí být vždy spojeny s účelem bydlení a klient musí prokázat, že finance využil k tomuto účelu a ne jinak. Naproti tomu u americké hypotéky banka nezkoumá, k jakému účelu byly finance použity.

Další rozdíl je v tom, že při klasické hypotéce banky poskytnou klientovi prostředky až do 90 % hodnoty nemovitosti (90% LTV), při americké hypotéce poskytnou maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti, některé ještě méně. Takže pokud nemá zástava dostatečnou hodnotu, tak úvěr na koupi nemovitosti v zahraničí nestačí. Aktuálně sazby na klasickou hypotéku již atakovaly hranici 3 % p.a. a americké hypotéky 5 % p.a.

Jaké jsou podmínky a jak vypadá proces získání americké hypotéky na nemovitost u nás a v zahraničí?
Například je nutná alespoň 10% finanční rezerva nad rámec úvěru. Když financujeme koupi nemovitosti v zahraničí účelovým úvěrem je proces zdlouhavější, jelikož do něj vstupuje mnoho subjektů. Peníze jsou převáděny přímo do zahraničí, takže klienti nemohou ovlivnit například kurz. Pokud využijí americkou hypotéku, mohou peníze převést na požadovanou měnu, když je výhodný kurz. A zároveň si úvěr případně vzít ještě dřív, než mají nemovitost vybranou. To znamená, že si mohou počkat na vhodnou příležitost.

Při nákupu nemovitostí hrají významnou roli i daně a poplatky. V každé zemi jsou přitom jiné. Jsou ale vždy klíčové?
Koupě nemovitosti v zahraničí vyžaduje od klienta velmi dobrou znalost zákonů dané země. Důležitá je i znalost všech procesů a povinných plateb souvisejících s koupí. To jsou právě daně a poplatky za administrativu, za vyhotovení kupní smlouvy, uhrazení poplatků za překlady pro banku a podobně. Například ve Španělsku je daň 10 % a 4 % jsou administrativní poplatky.

Vyplatí se tedy najmout si v dané zemi realitní či právní kancelář? A jak ji vybrat?
Je to stejné jako v Česku. Není nad kvalitní doporučení, ať jde o realitní kancelář či právníky. Minimálně jeden ze zmíněných subjektů by měl v procesu být. Na druhou stranu, pokud klient zná prostředí dané země velmi dobře a dlouhodobě, není to podmínkou. Je rozdíl, pokud je klient v zahraničí jednou měsíčně nebo jednou za půl roku.

Mnoho investorů do nemovitostí pohoří na péči o nemovitost v momentě, kdy ji nevyužívá, což může být i podstatná část roku. Co radíte v této věci?
Důležité je mít na místě někoho, kdo bude na nemovitost pravidelně dohlížet, starat se o ni a komunikovat s vámi. K tomuto účelu existují firmy, které v této oblasti zajišťují veškeré zázemí. Dohlíží na nemovitosti, mají právo zastupovat majitele, zajišťují nájemníky a podobně. Je to docela stejné, jako když si na tyto věci najmete firmu v Česku. I zde je ale třeba mít šťastnou ruku při výběru.

Pokud byste měla dát svůj osobní tip, v kterých zemi se nyní dají nemovitosti pořídit výhodně?
Můj osobní tip je Španělsko a Bulharsko.

Zdroj: iDNES.cz